十四五十五五展望Y展望商业地产市场一个五年新舫路新引擎，新航道人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局专题报告世邦魏理仕中国区研究部投资及资本市场部2025年12月
CBRE执行摘要人民币机构资本商业地产投资回顾全谱系投资路径解析与回顾商业地产租赁市场趋势保险配置量大多元人民币资金资本闭环60元15元改造仓储物流圆归合理区间险资近五年前四大配置资产类型机会型增值型核心增值型核心型零售商业1,370+亿元730+亿元(Opportunistic)国区(Vallue-Add)(CorePlus)(Core)保租房优应过静10+拖数>90元<6长相公寓40+笔数私募基金/合资公司21-25年三季CAGR对比730+亿元420+亿元国5.5.>1.1零售物业优居等机物业放下社零圆19+年次圆5+消效公苏REITS森青粤皇户核心区代酒疗公司“To-C”类资产配置增加15性和抗风险装办公楼公募REITs底层资产再扩围检资C瑞资产配置占比变化59%资本化率观察正向利差吸引力增强13%公募REITs89-257400b2025YTD一线城市2021202220232024体育场价多业态融合综合体
报告目录01人民币机构资本商业地产投资回顾02全谱系投资路径解析与回顾03商业地产租售市场趋势04资本化率观察02025CBRE,INC
01人民币机构资本商业地产投资回顾
新引擎,新航道:人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局人民币资本占比逐年提升全国大宗交易金额占比（按资金来源）是大宗交易的核心流动性来源内资外资100%2022年以来,受全球货币政策分化及地缘政治影响，外资活跃90%6度显着回落。内资买家,尤其是具备负债端配置需求的保险及80%6产业资本，在大宗交易上非常活跃，占比呈现单边上扬态势,70%62025年上半年占比已逼近100%。60%650%40%630%20%610%609620212022202320241H2025数据来源:世邦数理仕研究，2025年11月世邦数理仕研究部|投资及资本市场的2025CBRE.INC
工业物流与商办赛道仍是2021-2025年中国保险机构交易合计（按资产类型存量配置基本盘.边际增量1,40035%人民币亿元正显着流向“弱周期、稳现金流”的“To-C”类资1,20030%产1,00025%近五年，险资成为人民币资本的中坚力量，投资了大量的工业20%800物流资产，其与零售商业、写字楼、综合体共同成为险资主要60015%目前长用公寓在保险机构的投资配置中占比相对较低，在保释房供给过峰后，租赁住房或将成为险资提升投资组合稳定性的40010%重要赛道，具备明显的增配空间。数据中心、康养等具有产业协同效应的资产也逐步纳入主流配2005%置视野。096工业物流零售商业写字楼综合体商务园区长租公寓数据中心养老院交易总金额占总投资额比例注释：交易金额为资产规模世邦铁理仕研究部|投资及资本市场部2025CBRE,INC
保险机构配置逐渐向“To-20212025年中国保险机构交易金额占比(按资产类型C”类扩容，资产组合更趋1,000人民币亿元多元化900800700除传统的物流、综合体、写字楼外，保险资金在长租公寓、社ToC占比区商业、数据中心等赛道的配置明显提升。以零售为主的消费60059%类资产近几年成交量显着提升。50040028%S13%一1ny20212022202320242025YTD长租公寓零售商业养老院综合体工业物流一写字楼商务园区数据中心注释：交易金额为资产规模数据来源:世德现仕投商及资本市场村2029年1月世邦数理仕研究部|投资及资本市场的2025CBRE,INC
新引擎,新航道:人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局头部险资持续活跃布局;2021-2025年主要保险机构投资笔数及金额新入局机构把握配置窗口1,000X轴交易笔数;Y轴：交易金额（忆元)迅速抢占细分赛道领先位900800中国平安PINGAN700专业·价值大型险资配置规模始终领先,部分新入局的险资机构也在迅速600崭露头角,常作为基金的跟投方参与。500中小险资及新入局机构则通过基金职投、联合投资等灵活方式介入,共同维持了市场的流动性与活跃度。400300AIA200今秦康100大家保险中贸保险LO30S注释:资产包按排笔交易记录，交易金额为投资人出资金额数据来源:世邦数理仕投资及资本市场，2025年11月世邦b理仕研究部|投资及资本市场的02025CBRE,INC
02全谱系投资路径解析与回顾
新引擎,新航道:人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局多层次资本市场体系构建不同人民币金融工具对比完成，以全谱系金融产品公募R...
