【北京二手房市场半年报】贝壳研究院会员免费优质

研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 上半年市场持续复苏 下半年上下压力并行 北京二手房市场半年报2020/07/02

研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 核心观点： 1. 贝壳研究院数据显示，2020 年上半年，北京实际二手房成交量环比增长约 4.3%，同比下滑约 13.1%。受疫情影响上半年成交水平为自“317”政策以来近四年同期最低。 2. 上半年市场受疫情持续牵制，宽松金融政策叠加学区政策调整导致市场出现短期修复，改善性需求拉动换房链条局部改善，经历了封冻期、复苏期、政策拉动期、疫情复发回落期四个阶段。市场韧性修复整体随疫情波动，修复速度、力度弱于其他一线城市。 3. 疫情对市场的主要影响为需求释放节点推后，在市场预期及市场情绪方面整体保持平稳。 4. 下半年北京二手房市场上下压力并行，若疫情得以有效控制，被推后的需求预计在四季度稳步释放，下半年整体成交量环比平稳。从房价预期指数来看，大面积改善类产品预期相对较好。在市场需求及预期平稳状态下，预计全年均价同比仍延续 2019 年的平稳态势。

研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 一、上半年市场韧性修复，价格止跌温和上涨 （一）成交量从疫情影响中修复，但总体为近四年最低 2020 年上半年，北京二手房网签 6.7 万套，比去年同期下降 8.2%。贝壳研究院数据显示，北京链家二手房成交量同比下滑约 13.1%，比去年下半年环比增长约 4.3%。上半年成交水平为自“317”政策以来近四年同期最低。 与其他一线城市相比，北京上半年二手房市场复苏呈现节奏慢、力度弱、回落快的特点。各城市受疫情影响下探幅度相近，而复苏增幅北京低于其他一线城市、回落降幅超过其他一线城市。 表：2020 年上半年一线城市链家二手房成交量月度环比增/降幅 月份/城市 北京市 广州市 上海市 2020/1 -36% -30% -33% 2020/2 -87% -90% -81% 2020/3 702% 1256% 1130% 2020/4 72% 24% 9% 2020/5 41% 44% 5% 2020/6E -34% 6% -23% 数据来源：贝壳研究院 分月看，贝壳研究院数据显示，年初两月受春节假期及疫情影响，北京二手房成交累计同比下降 57%。3 月后，随国内疫情好转，防控等级下调，成交持续复苏，4、5 月环比增幅达到 71%和 41%。到 5 月，西城学区政变动进一步刺激需求释放，当月实际成交创下 2017 年“317”调控后单月成交量最高水平。6 月北京疫情复发，成交环比回落 35%。 图：北京链家二手房月度成交量及环比走势

研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 数据来源：贝壳研究院 分城区看，贝壳研究院数据显示，上半年同比增长较快的城区为亦庄开发区，增幅为 12%居 13 区首位。东城区成交量同比降幅最大，达到 32%。此外，石景山、通州、丰台、顺义等区域，以外围城区为主，成交量同比降幅均超过全市平均水平。从修复节奏来看，首轮增长由外围城区启动，以亦庄开发区、门头沟、大兴、昌平区为代表，3-4 月增幅大于全市平均增幅 158%。随后由西城区接力，增幅为全市平均水平近 2.5 倍。 图：2020 年上半年北京各城区二手房成交量同比变化 数据来源：贝壳研究院 图：北京市各城区二手房市场修复力度及节奏

研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 数据来源：贝壳研究院 分面积段看，贝壳研究院数据显示，60 平米以下户型上半年成交量同比降幅超过全市平均水平，下降 16%。仅 180 平以上改善类大户型成交量同比实现增加，增幅 2%。从修复节奏来看，3-4 月 180 平米以下各面积段产品修复幅度相近，增幅在 160%左右，大面积产品增幅约为其他面积段产品增幅的 1.4 倍。5-6 月阶段，各类产品间增幅差异缩小，大面积产品增幅 83%居首位。 图：2020 年上半年北京链家不同面积段二手房成交量同比变化 数据来源：贝壳研究院 图：北京市各面积段二手房市场修复力度及节奏

研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 数据来源：贝壳研究院 从商圈看，交易量四分位数以上按交易...