2021重庆巴南云篆山水集中商业主力商业区招商运营报告会员免费优质

中原简介云篆山水主力商业区招商运营报告By •边钰ChongQing.04.2021VX：by17752063777

闻之而不见，虽博必谬；见之而不知，虽识必妄；知之而不行，虽敦必困。 ———《荀子·儒效》

Ø 第一部分： 【审己篇】Ø 第二部分： 【知势篇】Ø 第三部分： 【行策篇】Ø 第四部分： 【运筹篇】Ø 第五部分： 【经测篇】Ø 第六部分： 【人事篇】谋事部分行事部分

第一部分： 【审己篇】Ø 业态与苟且 Ø 租金与坪效 Ø 自生与内循环Ø 存量中的关键Ø 存量中的业态

【审己篇】——业态的苟且此次调研重点以F1区已出租运营业态。相对于ABC区商业业态的门槛，F区无论是所处区域还是硬件身段，均应有较高的门槛。目前，F1区商业体北部除金融类业态匹配外，南区和中部业态基本以市井小餐饮、小诊所、麻将馆、理发等社区型业态布置在优质位置。招商无门槛、无运营以生存为唯一考量。

【审己篇】——租金与坪效根据提供账单计算数据，2020年1-12月累计租金收入669.97万元，2020年共计出租面积67162.41㎡。折算出已出租商业体实收月租金：8.3元/㎡，租金极为低廉。而F区位置较好餐饮月租金100元/㎡。价差悬殊，租金层面低坪效的区域集中在ABC边角街铺与F1区2F以上商铺。尤其F1区空中街铺面积达到80%。

【审己篇】——自生与内循环项目总建筑面积约140万平方米，约17000多户人，项目整体入住率92%，入住率较高。其中老年入口占比40%-50%。待业人口众多。客群属性在消费层面以低端人群为主。而鱼洞具备强烈的区县属性，对外区消费客群很难具有辐射力，从而使得项目消费生态呈现自给自足、依靠自生力量与内循环的消费方式。内循环构成项目业态的经济基础，而经济基础决定了上层建筑——业态呈现。内生外生p 商业消费力量的方向性思考思考逻辑：Ø内生人口素质决定了消费力，消费力决定业态；Ø商业求解的方式，是向外的，这是方向性问题；

【审己篇】——存量中的关键云篆山水项目的课题是存量盘的招商运营工作。在存量的商业体中，F区商业以绝对大体量的标的成为运营的关键。F+E区存量体量达10.3万㎡，剩余面积12.7万㎡，占比项目存量的80.9%。存量业态为:写字楼、商务酒店公寓、BLOCk街区、独栋商业体（含社区Mall ）。存量商业的物理形态决定后期招商业态。区域剩余面积（㎡）面积汇总（㎡）已出租商铺面积（㎡）酒店30141.3530141.350写字楼28362.4828362.480F街区23858.9537722.9513864E区12861.8412861.840A区11265.5613725.562460F区社区MALL7444.597444.590B区7214.9714939.977725C区5784.967126.961342从整个项目商业存量梳理中，发现项目关键在于：ØF区是解题的题眼；Ø集中商业的招商与运营，是项目招商运营的关键；面积汇总（㎡）已出租商铺面积（㎡）出租率剩余面积（㎡）152325.72539117%126934.7F+E区 面积占比（总面积）116533.2176.50%F+E区 未出租面积占比（剩余面积）102669.2180.88%p 云篆山水项目商业存量p 关键区商业体量p 除去D区商业存量

【审己篇】——存量中的业态由存量的业态属性，决定后期招商的课题。体量集中+业态属性明显的为F2区：其中明确的业态为酒店3万㎡、写字楼2.8万㎡、BLOCK商业2.4万㎡、独栋类商业2栋体量约2万㎡。F2区酒店和写字楼，为破题的切入口：因为只有这两栋业态具备导入外区客群的潜质。而F1+E区商业皆因内部客群消费力不足所致。数据说明：Ø独栋体量含E区商业+F区社区MALL商业体量；Ø剩余社区商铺为A、B、C区边角区域商业体量累计值。p 存量商业体体物理业态（除去D区商业存量）根据业态划分物业形态剩余面积（㎡）占比酒店30141.3523.7%写字楼28362.4822.3%剩余社区商铺24265.4919.1%F街区商业23858.9518.8%独栋（mall F+E区）20306.4316.0%F区建筑数据汇总序号楼号类型层数单栋面积（㎡）1F1#商业5F6183.92F2#商业5F3607.43F3#商业5F6270.64F4#商业5F6994.35F5#商业5F7698.66F6#商业5F6968.27F7#办公26F283628F8#商业4F/吊1F7444.69F9#酒店22F3014110E1#商业4F13110p 关键区商业体数据

Ø 业态：已出租商业业态，社区业态充斥在BLOCK街区，业态不匹配，恶性循环；Ø 租金：已出租商业，尚属优...