本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。证券研究报告·A 股公司深度房地产商业护城河越筑越深，尽显财务与增长优势公司商业地产已完成全国化布局，即将迎来业绩释放。截至 2021年 6 月 30 日，公司综合体累计开业 105 座，获取 174 座，已经完成全国化布局，在行业信用分化、住宅销售下行的背景下，具备较深护城河。目前开业的项目中有 76.2%正处于三年培育期，真正进入业绩释放阶段的项目仅占比 6.9%，未来随着开业项目的逐渐成熟，新城商业业绩将迎来释放。 综合体销售助力业绩增长，城市布局向长三角回归。综合体销售占公司整体销售的 30%左右，是住宅销售的重要补充，且由于底价拿地和有较大体量销售型商铺，毛利率可维持在 30%以上，对公司业绩形成重要支撑。2021 年上半年，公司布局回归长三角趋势明显，新增土储中长三角占比 44.5%，城市布局结构持续优化。 财务稳健，租金即可覆盖公开市场债务本息。截至 2021 年 6 月30 日，公司三条红线处于黄档，仅扣预资产负债率一项不达标，财务状况十分稳健。加权平均融资成本 6.60%，同比下降 25bps，长期借款占比 75%，债务期限结构持续优化。我们预计公司 2022年可实现租金收入 112.1 亿元，且租金收入不受资金监管约束，可由总部直接归集，2022 年仅租金足以覆盖公开市场债务本息。 首次覆盖给予买入评级，目标价 53.04 元。我们预计 2021~2023年公司 EPS 分别为 7.80/9.19/10.34 元。我们分别用 RNAV 模型和 NOI 模型对开发业务和商管业务进行分部估值，计算得出公司总市值 1199 亿元，对应每股股价 53.04 元，2021 年 PE 为 6.8x，首次覆盖给予买入评级。 风险提示：调控政策超预期；三四线市场严重下滑；疫情反复超预期。 重要财务指标201920202021E2022E2023E营业收入(百万元)85,847145,475185,747222,007254,886增长率(%)58.669.527.719.514.8净利润(百万元)12,65415,25617,62620,78323,365增长率(%)20.620.615.517.912.4ROE(%)21.520.020.220.119.2EPS(元/股，摊薄)5.616.767.809.1910.34P/E(倍)6.04.94.33.63.2P/B(倍)2.01.51.21.00.8首次评级买入 竺劲zhujinbj@csc.com.cn18621097792SAC 执证编号：S1440519120002SFC 中央编号：BPU491发布日期： 2021 年 12 月 08 日当前股价： 33.83 元目标价格 6 个月： 53.04 元主要数据股票价格绝对/相对市场表现（%）1 个月3 个月12 个月-5.21/-3.8-8.0/-8.124.24/-0.9812 月最高/最低价（元）53.28/28.62总股本（万股）226,059.8流通 A 股（万股）225,438.98总市值（亿元）764.76流通市值（亿元）762.66近 3 月日均成交量（万股）1,183.02主要股东富域发展集团有限公司60.96%股价表现相关研究报告-10%10%30%50%70%2020/11/172020/12/172021/1/172021/2/172021/3/172021/4/172021/5/172021/6/172021/7/172021/8/172021/9/172021/10/17新城控股上证指数新城控股(601155)
A 股公司深度报告新城控股请参阅最后一页的重要声明目录1 扎根长三角，布局全中国的商业地产龙头 ....................................................................................................... 11.1 依托住宅+商业的双轮驱动战略，公司已完成全国布局....................................................................... 11.2 股权结构稳定，核心管理层稳定忠诚 .................................................................................................... 21.3 业绩高速增长，利润率有望见底回升 .................................................................................................... 32 双轮驱动业绩高增，商业引领时代风华 ........................................................................................................... 42.1 销售规模稳步增长，业务版图持续扩大...............................
