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鹏瑞珠澳湾综合体整合推广竞标案

策略定位定位视觉定位传播目录

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当我们买豪宅的时候我们究竟在买什么?鹏瑞·珠澳湾项目思考与建议

每一个奢侈品都是一个IP

百达翡丽传世IP

路易威登旅行IP

劳斯莱斯底蕴/血统

深孰此道的豪宅项目近些年也开始了他们的IP计划

星河湾用材用料

融创细节与服务归心

而鹏瑞,亦不例外

信念

然而,是不是仅靠IP已然足够?视项目营销推广所面临的任务而定

任务解读价格预期:大公寓4.5W+

推广任务理解助推项目在珠海实现4.5W+甚至5W+的售单价审视营销任务之后,存在3点隐忧

隐忧之一——区域难题4.5W+在本案所在的区域究竟意味着什么?

建发·央璟2020年后开盘3.5w起价,4.2w元/m2均价去化情况并不理想主城区

五洲花城2020年后3.8万起,4.2w元/m2均价去化稍稍缓慢主城区

毛坯均价5.3W、最高单价破7.4W中冶·逸景公馆单日销售额突破4亿横琴

同样的价格为何传统主城区与横琴会是两番不同的境遇?问题小结

主城区政策 缺乏新利好VS横琴

主城区产业 缺乏新机遇VS横琴离岸金融+旅游+医药科技+澳交所

所在区域甚至整个主城区对于价格的支撑有限只靠输出鹏瑞IP——信念并不能解决溢价的问题问题小结

隐忧之二珠海的房地产市场将迎来全新的竞争时代——“综合体”井喷时代

拱北国维中央广场珠海首个文化基地同一区域,商业体量更大富力新天地21万㎡城市综合体同一区域,商业体量更大利腾·金力湾国际地标综合体/世纪观礼台同一区域,规模更大

仁恒滨海中心仁恒滨海中心21万㎡滨海城市综合体同一区域,风景更为纯粹

上冲+新香洲+前山绿景喜悦荟绿景喜悦荟45万㎡轻轨主站综合体同一区域,交通更为便利奥园旧改项目奥园旧改项目160万㎡城市综合体同一区域,规模体量更大绿城优特桂语香山绿城优特桂语香山30万㎡城市更新综合体同一区域,位置更为中心

时至2020年主城区旧改大幕已掀开城市更新项目基本是以综合体为主满城尽是综合体

横琴丽新星艺文创中心珠海的好莱坞同一区域,文创产业更丰富横琴万象世界约145万㎡恢弘产城万象系plus同一区域,产业业态更完善香洲埠文化院街大型主题文化旅游项目同一区域,城市人文气息更浓郁

横琴万象世界丽新星艺文创中心选择项目综合体井喷环境下香洲埠文化院街绿景喜悦荟奥园项目横琴紫檀仁恒滨海中心利腾金力湾富力新天地国维中央广场心海洲国维中央广场绿城优特汇营销环境

区域 亦缺乏高端/广泛认知项目属于夏湾板块,长期以来区域项目开发推售周期并不集中本地人存在区域老旧、并不符合豪宅的固有认知外地人,则对于区域认知不熟悉隐忧之三——认知难题

隐忧1:热度/利好皆不济——重新理解区域隐忧2:综合体井喷——重新找准差异化隐忧3:市场对于区域缺乏高端认知——重塑价值体系

隐忧1:热度/利好皆不济——重新理解区域隐忧2:综合体井喷——重新找准差异化隐忧3:客群对于区域缺乏高端认知——重塑价值体系

当我们买豪宅的时候我们究竟在买什么?

为什么汤臣一品,不是在浦东?为什么深圳湾一号,不是在前海?

除开别墅这类较为特殊的产品外顶豪购买的豪宅无一例外都是在主城区豪宅诞生规律

深圳湾板块华侨城板块银湖板块香蜜湖板块深圳亦不例外

深圳豪宅自然之脉城市先天的豪宅基因海/湖/山繁华之脉城市后天的顶级配套教育/购物/休闲圈层之脉塔尖圈层Old monay底蕴豪宅基脉=在历史之上,发展新的历史

珠海传统豪宅自然之脉繁华之脉圈层之脉珠海先天的豪宅基因山/前山河珠海后天的顶级配套吉大/拱北塔尖圈层的认知共鸣主城/非海边本案,恰好建立在珠海豪宅基脉之上

珠海城市之脉前山河已成为珠海内向型顶豪客户十分看好的豪宅脉络本案一线邻河

珠海城市之脉拱北口岸项目至口岸2Km车行距离澳门,是珠海城市立足与发展的基石更是区别大湾区其他8城的根基

距离下桥点和上桥点只有300m珠海城市之脉无论是深珠通道还是深中通道还是黄茅海通道能够真正促动珠海的经济的只有港珠澳大桥

珠海甚至港珠澳基脉恰如后海之于深圳区别于横琴主城底蕴便是唯Old/New money趋之若鹜的所在本案恰好位处珠海现代都市文明和自然文明的至高结合地

隐忧1:热度/...

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