合富研究院-2020年广州商品住宅市场展望会员免费优质

2020年广州商品住宅市场展望

01 宏观环境 政策“底部特征”显现，各城政策“向松”。 预计房地产流动性环境相比2019年下半年将会有所改善。 粤港澳大湾区发展机遇下，目前执行的“限外”政策将会适时作出调整优化； 广州全面放开限购的可能性不大。2020年展望

02 土地市场 广州政府财政收入对土地出让金依赖程度短期内难以减轻，需要通过更“多元”的供应手段支撑成交规模； 预计【交通场站】用地未来对广州土地市场影响持续加大；此类用地基本为“定向出让”； 城市更新提速，旧改推进加速，其融资区地块进入公开招拍挂出让的数量将会逐步上升；此类用地基本为已确定的村合作企业； 其他房企，未来在广州获取住宅用地的难度仍将持续；行业集中程度提高。2020年展望

地方对土地财政依赖不减，土地供应更趋“多元”稳定成交规模展望 > 土地市场

广州市规划“交通场站”列表交通场站潜在经营用地供应规模庞大，对土地市场影响持续提升据不完全统计广州市规划“交通场站”项目超过37个，涉及用地面积超过458公顷；近年来，地铁车辆段，停车场站等大型综合地块相继出让，对广州土地市场影响力持续提高，平稳土地市场成交热度，为住宅市场补充供应。展望 > 土地市场

城市更新加速，村企合作快速落实，其融资区通过公开招拍挂出规模预计将不断上升2019年广州旧村改造市场热度迅速提升，多条旧村改造得到实质性发展；2019年1-11月超过22条旧村选定改造合作房企，涉及改造土地面积超过2700万㎡，预计未来对广州市土地市场的影响力持续加大。2019年选定改造合作房企的旧村梳理（部分）展望 > 土地市场

03 商品住宅市场走势 市场逐渐走出“四季度”的低迷，成交低位回升；但[整体宏观环境]以及[国内流动性]仍然制约市场购买力释放，叠加新增供应总价上升的影响，供需矛盾难有实际性的改善，预计2020年广州市商品住宅市场全年成交规模持平2019年，难有明显上升；一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应越发明显，地价成本高，价格下调空间有限（局部区域除外）； 大型房企得益于自身雄厚的资本实力及土地储备，往往掌握区域的定价权，行业集中度预计将进一步提高。 在市场逐步走稳的同时，由于不同区域[经济发展水平]、[供求关系]、[规划实施力度]以及[政策]的差异，分化依然存在；2020年展望

一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应越发明显，地价成本高，价格下调空间收窄土地成本，是衡量项目价格下调空间的因素之一。2016年以来，广州居住用地起拍楼面地价持续走高，一定程度上抑制价格下调空间。尤其外围的南沙及增城、中心区的荔湾及白云，在2020年新货中，2016年及之后获取土地项目占比在60%~75%，价格难降/降幅收窄。展望

新货总价提高，即使“限外”政策放松，供需矛盾难有实际性改善【中心】荔湾：2019年总价500万以上的成交占42%，2020年预计该总价段供应将明显提升；海珠：豪宅化凸显，2020年新货供应基本700万起步；【远郊】南沙、花都：总价200万以上供应明显增加，2020供应占比将超七成；增城150万以下供应不足1成。展望

供应端看，合富研究院2020年新货预测统计数据显示：保利、越秀、碧桂园、万科、时代前五家房企新货占比超三成 大型房企资金雄厚的优势在一级土地市场尤为明显：保利、越秀、碧桂园、万科、时代五家房企供应位列前五席位，占全市供应32%，他们在各个区域均有布局，其中保利在中心区的市场份额高达三成；本土两大国企越秀、珠实均分别与广州地铁合作，在白云、番禺、黄埔、增城均获取到较优质地块。展望

2019年品牌房企新增供应面积占比已经达72%，2020年预计这一趋势保持或进一步增加 资金实力雄厚的大型房企拿地更具优势，一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应越发明显；合富研究院新增供应统计数据显示：品牌房企的新增供应占比逐年增加，由2018年的66%提升至2019年的72%，预计2020年品牌房企持有的货量仍保持绝对优势。展望

行业聚集度或进一步提高深耕广州的知名房企，得益于自身雄厚的资本实力、资源优势，往往掌握区域的定价权，行业集中度预计保持或进一步提高。展望...