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普惠住房——中国新居住发展报告 2022

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普惠住房——中国新居住发展报告 20222中国新居住发展报告 2022出品：李文杰总 策 划：许小乐作者：（按姓氏笔画排序）刘丽杰衣英男许小乐杨琳琳陆卓玉赵丹秦博贾莎莎郭翰唐瑄黄卉潘浩魏艳霞数据支持：陶琦程若平韩 菲统筹：刘丽杰版式编辑：管志勇王钧珑

普惠住房——中国新居住发展报告 202212021 年的房地产市场必将记入史册。从全年来看，整个市场的交易规模跟 2020 年基本持平，但是上半年和下半年的行情却犹如坐过山车。为什么市场节奏会失衡？未来如何避免震荡？2021 年的市场给了我们很多启示：准确判断市场趋势很重要。当市场量价火热的时候，我们能否看到隐含在表面繁荣之下的风险？当网上一片哀嚎之声，我们能否看到市场的韧性？房地产市场的核心就是周期，市场波动本是常态，但也自有中枢。如何穿越周期，首先要能够坚定中性市场的信念，不是随波逐流。管好市场波动方差很重要。今年市场下行主要是在调整过程中各项政策叠加导致市场“链式反应”。要建立跨周期调节的机制，要注重金融、土地等市场要素在合理的中枢区间内运行。房地产平稳的根基是金融稳，信贷投放不仅要在年度之间的保持相对平稳，而且要保证季度之间的差别较小。住房顺畅有序流通很重要。进入存量时代，新房、土地、二手之间高度联通，市场会呈现连锁反应。房屋的流通能力是消费者的决策变量之一。二手房能否顺畅流通，也会关系到新房、土地市场。从长期看，二手房对于住房供给越来越重要。多数城市核心地段新房的供应越来越稀缺，核心区居住需求的满足需要依靠弹性更大的存量房，这是对新房供应的有效补充，更是稳定局部供需的基础。只有真正为消费者创造价值才能穿越周期。近年来一些企业靠资本无序扩张、价格补贴等方式抢占市场份额，规模迅速扩张。随着市场下行，这些所谓新模式都面临生死考验。历史上实践证明，只有充分理解消费者和行业的规律，长期坚持给行业和消费者创造增量价值，才能够穿越市场周期。经历了过去这一年，我们如何在不确定的市场中寻求确定性？我们相信，政策适时纠偏是确定的。政策的目标始终是围绕市场平稳，

普惠住房——中国新居住发展报告 20222当市场节奏出现不平稳，乃至于影响市场安全时，政策纠偏是必定会发生的。房地产不能作为短期刺激的工具，但也不能陷入不稳定的漩涡。我们相信，市场向中枢回归是确定的。随着总的住房需求峰值过去，市场规模的趋势性回落是长期的过程，不应该是忽然之下急剧下行。当下的超跌是节奏失衡导致而非需求出了大的问题。我们相信，市场存在一个中枢水平，过高或过低都会向中枢回归。我们相信，消费者对美好居住的需求是确定的。随着人们生活水平的提高，人们对居住的需求会发生新的变化，家庭结构小型化、流动人口市民化，住房条件改善是长期、持续、不变的需求，是推动房地产业乃至整个居住行业发展的根本动力。我国住房品质尤其是居住服务品质与老百姓的期望相比还有很大的提升空间，围绕“品质居住”的租赁运营、家装服务、养老服务等行业都将大有可为。我们相信，数字化对居住产业的重塑才刚刚开始。人们对住房的核心需求已经不仅仅是简单的住房物理空间，还包括更有品质的物业服务、更便利的社区生活服务、更和谐的邻里关系以及更加安全高效的房屋交易、出租、改造、维修等住房衍生服务。这些非标场景都将会被数字化重度改造重做一遍，重构整个供应链和服务流程，让消费者得到满意的体验。无论未来世界如何变化，只要牢牢把握住不确定性中的确定性，我们终将穿越周期、屹立潮头！李文杰贝壳找房高级副总裁，贝壳研究院院长

普惠住房——中国新居住发展报告 20223前 言 .................................................................................................................... 1 目 录 .................................................................................................................... 3 共同富裕与普惠住房 .........................