房地产行业最新观点及1-12月数据深度解读-招商证券-15页会员免费

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 总量研究 | 不动产与综合服务 推荐（维持） 需求未见明显好转，政策有待持续改善 2021 年1 月20 日 —房地产行业最新观点及1-12月数据深度解读 上证指数 3533 行业规模 占比% 股票家数（只） 145 3.2 总市值（亿元） 18011 2.1 流通市值（亿元） 16592 2.3 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -5.4 -14.6 -20.1 相对表现 -4.4 -10.1 -20.6 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告 1、《按揭改善，22 年 Q2 前全局房价或仍有下行压力——房地产行业最新观点及 1-11 月数据深度解读》2021-12-19 2、《投资意愿继续下行，资金来源边际改善——房地产行业最新观点及1-10 月数据深度解读》2021-11-16 3、《维持政策边际改善判断，维持新开工后续改善判断—房地产行业最新观点及 1-9 月数据深度解读》2021-10-20 ❑ 21 年全年销量 17.9 亿平，同比增长 1.9%，销售金额 18.2 万亿，同比增长4.8%。12 月单月销量较 19 年同期年化复合增长-3.0%，较 11 月负增长扩大1.2 PCT；行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构市场"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主；在去杠杆背景下，预计未来一年行业库存下行，库存底或在 2022 年下半年，而政策边际底部已出现，且在房价下行和资金链压力转大背景下政策或持续改善；在宏观风险偏好回落背景下，或强化低估值房地产板块配置价值。 ❑ 21 年全年房地产投资 14.8 万亿，同比增加 4.4%。12 月房地产投资较 19 年同期年化复合增速-3.0%，继续回落，21 年全年较 20 年同比增长 4.4%，预计结构上拿地费用回落仍将持续。 ❑ 21 年全年新开工 19.9 亿平，同比减少 11.4%。12 月新开工较 19 年同期年化复合增速为-14.4%，主因或是近期疫情反复叠加房企资金链偏紧，往后看，随着政策改善，预计 22 年一季度新开工弹性高于销售。 ❑ 21 年全年竣工 10.1 亿平，同比增加 11.2%。12 月竣工较 19 年同期复合增长收窄至 0.9%，前期信贷偏紧影响施工进度或逐步缓解，再次强调复工强劲或带动年后施工面积持续高增，对后续竣工修复行成强力支撑，判断 22 年维持高位，增速上下半年竣工或开始转弱。 ❑ 21 年全年资金来源 20.1 万亿，同比增长 4.2%。12 月资金来源较 19 年同期年化复合增速-0.9%，结构上自筹资金韧性更强（复合增速+3.5%），国内贷款受前期信贷收紧等影响复合增速最低，降至-13.6%，定金及预付款和个人按揭受销售市场影响复合增速分别为-0.6%和-2.3%；目前货币活化指数继续下降，行业经营层面资金链稳健性亦处于低位，新房价格或滞后有持续回落压力，部分区域新房和二手房房价倒挂减少，或将出现 2019 年的新房价格和二手房价格走势趋于一致的特点。 ❑ 行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，政策底部已出现，未来一年行业竞争环境趋于改善，同时，当前“流动性改善+风险偏好回落”背景下，有利于低估值房地产板块。甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现。推荐"造血能力"强的高质量周转公司【保利地产】【万科 A】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；边际改善的管理红利公司【金地集团】；精选上一轮周期后现金流结构改善的【中南建设】【金科股份】；资源型公司叠加现金流预期改善型标的【华侨城 A】等；物业关注【碧桂园服务】、【永升生活服务】、【华润万象生活】、【保利物业】等；商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等。 ❑ 风险提示：销售复苏持续性低于预期，房地产税超预期，流动性收紧超预期，政策边际收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。 赵可 博士 zhaoke@cmschina.com.cn S1090513110001 路畅 luchang1@cmschina.com.cn S1090521010001 -30-20-100102030Nov/20Mar/21Jun/21Oct/21(%)房地产沪深300

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