西南证券SOUTHWESTSECURITES2022年地产及产业链行情分析西南证券研究发展中心房地产研究团队池天惠/刘洋2022年12月
目录地产板块及产业链投资策略西南证券1:基本面和两阶段政策放松梳理行业当前基本面梳理两阶段政策放松梳理2:3-5月和11-12月两轮行情对比三类企业行情复盘两轮行情对比总结3:地产产业链投资策略物业板块投资策略4:投资建议
基本面和近期政策梳理-基本面西南证券11月销售降幅持续增大。2022年11月商品房销售面积210071万平,销售金额9816元,同比分别下降333%和322%,隆幅校:10月分别扩大101pp和8.5pp。累计来看,1-11月商品房销售面积121250万平,同比下降23.3%,商品房销售额118648亿元,同比下降26.6%,降幅较累计1-10月分别扩大1.pp和0.5pp。下半年以来,市场整休进入筑底阶段,销售降幅自9月以来出现连续2个月的扩大,回现仍需要时间。地产开发投资额降糯扩大,土地投资乃然低迷,2022年11月地产开发投资额9918亿元,同比下降19.9%,降幅交10月扩大3.9pp,累计来看1-11月地产开发投资额123863亿元,同比下降98%。受新房销售下滑以及拿地缩量影响,房企新开工意愿交低,11月新开工面积7910万平,同比下降50.8%,今年以来一直维持在校低水平。竣工端在保交付等政策支持下,下滑幅度较小,但9月以来连幅有扩大趋势,11月发工面积9144万平,同比下降20.2%,11月土地成交额1530亿元,同比下降50.8%,土地投资仍较为低迷图:11月商品房销售金额同比-32%可比-51%图:11月商品房竣工医积同比-20%图:11月土地成交价款同比-51%402000025000o120001500010000-1020002022010000-201500-301000sooc4050t/Ezoz/zzozP+当月值（亿元真品房当月销售金额同比墙速(%)商品房新开工面积当月周比增速(务)商品牌工面积当月同比增速(%)数据来源:统计局,西南证券整理
基本面和近期政策梳理2政策梳理(两阶段西南证券(3-5月政策交发布期以求纳政策为:以购金委会为起点(银保监开展购贷,财政邮表示年内不试点房产税):23.17-4.10主要是部分城市降低首付(南宁/兰州)及房贷利率下降(苏州／南京杭州等》：净４.1１－５.１５准一线城市限制性政策解涂(杭州/苏州/合肥/长沙等》,此外部分城市继续降首付降利率,央行宣布按揭利率可LPR-20BP图:3-5月重点政策梳理及行情表现3-5月调控以地方因域施策为主，模收益车3.16-4.06最大区间涨幅23.6%15%.14时的金委会员汤7天津、济肉房浆Ps:市场博弈需求端政0%60-10-2202L0-E0-220210-10-2002E-S0-22024-60-22022022-2202ZO6220v5%6数据来源:wind,政府网站,西南证券整理(更新至2022.1216)注：收益率以2月28日收盘价为基准计算,房地产超额收益为与沪深300收益率差值
基本面和近期政策梳理2政策梳理(两阶段）西南证券[11-12月政策交集发布期11-12月市场先付充供给消政策放,后求及供拾端政策(改善生需求放松;债转账等:Q118以交易商第二支箭为起点(鼓励债券融资);国119-1129名家公司申请发债额度、央行16条、证监会第三支箭(放开股权验资》:0125-129厦门、武汉、佛山等多个热点城市调整限购政策:(12.15日刘鹤总理提出“房地产是国民终济的专柱产业",经济工作会议强遇"支持住房改善道费",随着前期融烫改策的陆续落地,市场预期转向需:求端政策的进一步放松。图:11-12月重点政策梳理及行情表现25%超模收益车11-12月市场先20%EIT的坛REITA试永范围11.100州实施认起不12.9佛山M12.15:经济工作会议15%认贷、下辆品贷材平11.19西分1.10交易商协合公布11.28证监合:允许特陇上市房会再副岗11.8北0聘12.8武又放松限务整限购政策准备金平0.25pP12.5门80限N5%11.13央行金融16条11.29-248家银11.14预共资金保函乘与多家房全11.100宁86特哈予楼信硬修公积金贷款10-21-2202E0-21-220240-21-220262-11-220212-11-2202S2-11-220250-21-220221-11-2202S1-21-2202E1-21-220260-21-220211-21-22022-11-220212-11-220251-11-22021-11-2202-11-2202-11-220211-2202-2202.5%房地产(申万)超额收益注:收益率以10月31日收盘价为基准计算,房地产超额收益为与沪深300收益率差值
两轮行情对比-0三类企业行情复盘西南证券价值股(央国企为主）两论走势对比3-5月行情:华发/建发/滨江第一波上涨后先小幅回落,然后跟着第二波政策...
