2021万达水西台营销破局思路策划方案会员免费

聚 焦天 津 万 达 · 水 西 台 产 品 力 营 销 破 局 思 路

2 0 2 1 水 西 台 真 正 需 要 被 人 记 住 的 是 什 么 ？营 销 资 源 有 限 ， 可 售 房 源 有 限项 目 配 套 有 限 ， 项 目 体 量 有 限市 场 客 群 有 限 ， 区 域 热 度 有 限区 别 于 国 际 万 达 一 贯 的 推 广 手 法◎前言：

一 、 厘 清 竞 争 关 系 ；— — 核 心 竞 争 优 势 是 什 么 ？

◎回顾2020：

传 统 的地段 价 值 /文 化 价值 / 品 牌价值 / 规划价 值 / 产品 价 值 . . .开门见山，客户会为那一项买单？

01.看地段：成也红桥，败也红桥拿着旧地图，找不到新大陆过去的辉煌，无法掩盖当代的落伍人们购买的动因，绝非古今的历史文化红桥如今的现状，我们需要正视毕竟高房价来自区内高收入人群的支撑（GDP最后/固定资产投资最后/人口倒数第三/收入倒数第六）

02.看配套：非强势学区，非绝对景观作为下三区的红桥，远景的规划在兑现中强势的学区资源在南开，商业文旅在和平传统国企事业单位，经济强区河西居首（GDP第一）购买本案的动因，明显自住＞投资，地缘居多没有人会为运河主动买单，毕竟竞品也有（碧桂园）

逆市之下，我们抛开价格因素，要给客户一个清晰地买点03.看市场：存量过多，价格高位，观望浓厚

04.看竞品：“两高”特征明显高密度，低舒适：高层&洋房混合产品类型贴身竞品：公园大观、南开府、南开1977、碧桂园云鼎（容积率>2.3）高价格，低性价：绝对中心及资源占有高参竞品：金地阅千峯、海河金茂府、惠灵顿、中海城市广场钻石湾（总价500万起步）本案机会点：1、低密度与纯洋房产品规划2、同等品质中，最高性价比

05.看客群：老红桥，刚改善本案的体量与规划、还有产品设计，决定了本案为品质改善型项目而非面积改善型，且主力客群以红桥或北南开的生活工作中产群体为主显性置业：①改善自住/②就近养老/③为子女置业隐性置业：①面子需求/②健康需求/③保值需求

用户思维：人生过半，基本定型，要被认可毫无疑问，我们的客群年级偏大40往上，事业小有成就，且趋于稳定他们渴望拥有峰层人士的生活，但也不愿掏出顶豪产品的代价是老红桥，对地缘无偏见，工作生活都在这个小圈子内且儿女成人，已无学区等刚需购房压力，在乎生活的品质与舒适购买水西台，作为犒赏自己与家人的礼物，需要得到社会/圈子的认可

中端客户买房可能是找优点，找一个优点如地点好价格低学区好他就买了而高端客户买房是找缺点，找一个缺点他就放弃了高端客户都是走南创北见多识广有判断的主，相对价格他可能更在乎地段品质身份面子等，但他更会准确判断性价比和投资价值目标客群购买习惯：2020地缘客户只是开始吸引更多市内中高端客群才是目的

【青铜观点】：与其推广摊大饼，不如单点爆破传播爆点：1.2容积率本案的规划价值大于一切让市场记住一个点就够了品牌价值：中国豪宅领跑者地段价值：百年红桥，天津故里生态价值：南运河畔，水西园著交通价值：西中环旁，四通八达规划价值：低密住区，纯粹洋房园林价值：皇室仪仗，中式景观产品价值：一梯两户，得房率高物业价值：万达物业，智能物管传统打法与价值点排序：品牌落地形象入市产品解读

二 、 看 清 自 身 价 值 ；— — 为 什 么 爆 点 是1.2 ？

一、对区域而言：代表红桥走向天津的标杆人居作品二、对品牌而言：中国豪宅领跑者于天津的实力彰显（中心稀缺，难得低密）三、对竞品而言：1.2容积率区别于市场任何在售产品(尾盘南开府除外)四、对市场而言：400W核心区高层的价格，可以购买纯粹的洋房产品五、对客群而言：既有面子，又有里子，让他们拥有昂贵的资源却不需要付出昂贵的价格六、对本案而言：1.2就代表着最极致的产品力，而非比拼细微末节

1.2容积率意义高品质 高绿化 高圈子低密度 低楼层 低户配建筑形态楼栋间距高得房率资源占有极致户型40%绿化户户看景私密空间纯粹洋房总价趋近改善人群相较于其他竞品，置业本案还拥有极高性价比

◎几个细节看透产品力：1:1.6的楼...