龙湖·滟澜山年整合推广策略方案会员免费

龙湖·滟澜山2017年营销方案

Part壹 别墅格局市场思辨

河畔花园开始建设并投入商品房销售市场。河畔花园成为沈阳富人区得代名词，成为沈阳有史以来的第一个豪宅项目，形成了沈阳第一个富人圈层的标签。沈阳的豪宅时代有此开始直至步入单品单级的巅峰状态。 伴随06年世园会，沈阳别墅市场一度兴起，开发地点主要集中在浑南的机场地带、东部棋盘山，北面二环路边也有个别项目跟随启动，但由于开发产品形态及产品品质相对低下，高端营销市场极度不成熟，大部分项目以失败告终，棋盘山慢慢发展为沈阳的主流别墅市场。 随着中海龙湾、金地长青湾等别墅项目入市，城市别墅凭借着区位、资源的优势迅速在沈阳别墅市场异军突起。但由于市区土地稀缺，考虑到容积率要求等因素，城市别墅后续土地供应匮乏，随着代表项目的售罄，逐渐淡出。而更为集约的大平层的出现，也抢夺了别墅份额。 第一阶段 第二阶段 第三阶段 2000-2004 2005-2007 2008-2010 2011-2016 别墅市场多元化发展，此时供应的产品以联排为主，在户型面积上大幅度的降低，客群开始发生本质变化，由别墅只属于富豪的专利转向中产的上层，极大的扩容目标受众范围。而高端市场方面，万科在兰乔圣菲售罄后，又开发了惠斯勒小镇。 第四阶段 别墅市场分析 沈阳别墅市场发展轨迹 经过近20年发展，沈阳别墅呈现多元化产品发展态势

沈北道义 沈北蒲河 东部棋盘山 大浑南 浑河线 保利十二橡树庄园 锦联上水溪谷 世茂诺丁山 碧桂园太阳城 远洋大河宸章 小石城城中墅 听雨观澜 孔雀城 龙湖滟澜山 宏发天琴湾 龙湖西府原著 西部 北二环 中海爱丁堡别墅 中海盛京府 中铁香湖 龙湖香醍漫步 山景资源 河景资源 湖景资源 沈阳别墅市场主要项目分布 别墅市场分析 别墅价值已脱离产品层面，与占有的资源紧密相连

经过近几年发展，形成东、南对峙的格局，目前在售的项目多集中在东北部和南部。 东北部板块 南部桃仙机场板块 以大溪地、原香墅、皇第龙邸、兰乔圣菲、碧桂园、桑堤亚纳、唯美十方为代表的山水别墅及洋房产品。 以“绿岛森林公园”为依托，是沈阳开发较早的别墅区，现今这个区域已经形成了比较成熟的“别墅生活氛围”,在售项目以富力仙湖国际、绿洲悠山美地为主。 沈阳别墅市场主要项目分布 别墅市场分析

随着品牌开发商的进入，08年沈阳别墅市场分布出现了一个新特点：依托浑河岸线的城市资源和少量自然资源，形成了城市别墅板块。 城市别墅板块分布较为分散，基本是沿着浑河两岸散布，以金地长青湾、中海龙湾、深航翡翠城、碧桂园银河城和远洋大河宸章为代表。 城市板块 沈阳别墅市场主要项目分布 别墅市场分析

根据产品类型和价格，东北部板块划分为两个板块：棋盘山板块和辉山开发区板块。 沈吉高速 辉山开发区板块：沈吉高速以北板块，四大空间板块的“沈阳生态城”板块，板块内相关配套日趋完善。 棋盘山板块：沈吉高速 以南板块，四大空间板块的东部旅游板块，定位为 “东北亚国际商务休闲胜地，新沈阳生态休闲创意空间”，板块内有世园会、鸟岛、华夏民俗村、海洋公园等。 棋盘山板块：依靠棋盘山、世博园旅游资源，大面积度假型山水别墅项目居多； 辉山开发区板块：依靠区域内的自然资源和沈北新区规划，经济型别墅项目居多。 沈阳别墅市场主要项目分布 别墅市场分析

定位：沈阳生态居住区 自然环境：森林，绿化覆盖率达35％，33公里蒲河贯穿东西。 功能分区：由辉山农高区、虎石台开发区、道义开发区三个省级开发区及辉山、虎石台、道义组成。 位置：沈阳城北, 北连沈北腹地，东邻棋盘山世博园，西接虎石台经济区走廊，区域面积达55万平方公里。 景观优势：蒲河贯穿东西，有南沟水库和大量原生绿化。 周边配套：区域内有东北育才双语学校和沈阳二中，辉山医院，公交有177和4303。 沈阳别墅市场主要项目分布 别墅市场分析

沈阳别墅市场的质变：从高品质/高溢价集体转向小面积/低总价/高附加值/高性价比，客群向泛大众扩散，置业中端化 [竞争启示] 1、合理的面积定位（别墅初级置业，中端客群） 2、出众的附加价值（面积赠送，成熟生活配套）...