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目录营销诊断推广洞察阶段执行壹叁贰肆公寓思考

Part—1 营销诊断从问题出发，研判本案营销发力点。

营销命题市北非主流区域3年熟盘如何卖出全新价值溢价

①营销诊断——区域站位：可以肯定的是，本案操盘逻辑以产品逻辑驱动为主土地逻辑为辅，卖市北新区没问题，问题在于当350-400万成为主流时，区域价值感不能丢分

②营销诊断——价值细分：3年之后，继续讲高配园境奢宅，新瓶装老酒显然解决不了高价值产品的溢价难题，如何进一步细分而且从社区大堂、现场接待以及示范区参观价值体验感偏弱，需及时补位

③营销诊断——客群梳理：大户型总价高了，置业的门槛客就高了，区域内客户深挖有限换个维度，重新梳理可能客户来源，进行更深层次对话

带着问题，我们来审视项目

Part—2 推广洞察顺着问题找答案，寻找本案的引爆点。

①站位重塑：不是市北新区，不是继CBD/新都心之后的老三而是市北新城心，是市北未来绝对NO.1的存在

市北新区，是官方语言，代表政府规划的宏大叙事范围大价值感弱，拉低价值预期，有钱人容易看不上

因此，推广的第一步不是跟着官方走，而是对区域价值的重新聚焦市北新区→ 市北新城心

为什么是市北新城心？

理由①：全域资源驱动市北乃至青岛主城唯一集合了三地铁+大学+公园+高端商业+未来产业的区域CBD是商务驱动型，代表了市北的面子，但少了公园的静谧+高等学府的人文底蕴新都心是商业驱动型，代表了城市的里子，但少了高等学府的人文和高端产业的发展潜力浮山后是学区+生态驱动型，代表了生活的里子，但少了大学的底蕴+未来产业价值裂变的可能

集合了新中心崛起所需的全部要素，房价仅需2.8万+相较于新都心3.3万+，CBD3.5万+，浮山后4万+市北新城心是妥妥的价格洼地，价值显然被低估

因此本案的市北新城心的区域概念可直接对标新都心崛起的逻辑而本案资源优、价值低，两大区域的价差就是本案价值增值的潜能

理由②：五大产业价值变量房地产两大定律：短期靠政策，中期看土地，长期看人口：人往高处走，人随产业走显然，城市中心的土地要素，本案已然具备，未来发展的高度，决定权在人口，在产业的高度海信慧湾未来引进企业约500家，投产后产值达到约300亿元RCEP青岛经贸合作区人工智能、跨国总部、大健康千亩园区、高端新材料千亩园区五大产业聚焦，千亿级产值链条，必然诞生一个高端居住区

海淀，中关村区域房价天花板滨江，阿里巴巴园区房价高出周边30%-40%

以中关村、滨江区两大产业高地对标夯实产业变量引发的区域价值裂变更进一步激发客户对区域的价值自信

理由③：3地铁全青岛联动城市中心的崛起，不是孤岛，而是以交通为核心对于人才、资金、生活的要素的分配与吸纳本案M1/M5/M8三条地铁动线对主城五区乃至整个大青岛的全域联动显然让区域发展有更广阔的空间。

一条地铁，只有一种可能，三条地铁，就要无数种可能本案2站内可换成胜利桥、闫家山、青岛北站三个中转枢纽全青岛联动，转瞬即达

丢掉市北新区，重塑市北新城心以新都心、中关村等区域价值为对标拉高区域价值预期，起码做到不拖后腿

CBD没有的公园，新都心失去的学府情怀浮山后难得的产业未来市北新城心，这一次统统打包给你

②价值细分：不做大而全的总结，而是做细而精的生活代入

四大大师设计团队高配园境奢宅超级SUPERFLAT立面艺术超高推展阳台x空间美国、德国、日本等国际国内一线品牌精装约10000㎡社区IMAX央景中海智能社区中海智能家居第五代精品住宅，四大理念如果明年继续讲这些价值，那么本次提报将毫无意义

本案，最大的卖点是实景建筑实景、园林实景、精装实景、服务实景10月即将一批交付，我们要做的不是对着实景强调已有的价值而是讲产品的细节故事，讲未来生活的代入感

园林故事：第一层：讲干货，有什么约10000㎡社区央景，朗道大师团队，万象秘境，四季花园、轻氧健身房第二层：讲生活，可以干什么先生会客，太太健身，老人消闲，孩子成长第三层：讲故事，悟道什么道理黄山迎客松，杭州桂花，青岛樱花，榉树，太湖黑山石

约10000㎡社区IMAX央景，匠心雕琢生活NO! NO! NO!

你很难想象，这颗中庭门前，其貌不扬的松树，竟然是从黄山远道...