2020杭州大略广告-蓝光姚舜府项目策略提报（新中式）-117P会员免费

府开余姚如院以藏【蓝光 · 姚舜府】项目营销策略提报

“”走马观花 看余姚省去客套的寒暄，直奔主题吧！今天的话题，就以我们 2……次实地走访开始

一看市场 海量供应 绿城桂语兰庭、金茂悦观庭、绿地悦山府、旭辉锦山府、蓝光和雍锦府、山语江院等集中上市，狭义库存 11 个月，广义库存 39 个月。 自给自足 余姚城市不大，市民普遍不缺住房，户均拥有 1-2 套商品房，对住房需求没有紧迫感。 缺少红利 每年外来人口超过 60 万，但以制造业工人为主，鲜有安家扎根的实力，楼市看不到人口导入的红利。 降价伤痕 从 2011 到 2019 年，余姚市场有过几波降价潮，房价一度低迷不振，甚至引发首富谷秀龙跑路；购房者有的至今套牢，严重影响后市信心。

二看城市7000 年名城 千年余姚，东南名邑、文献名邦， 7000 年文明发祥地，是一座历史悠久、人文荟萃的江南名城。 失落的骄傲 曾经领跑三北平原，现在虽然多年都入榜全国百强县，但落后于慈溪，与兄弟县市的差距越来越大，城市建设、商业发展相对落后。 遗忘的存在 互联网经济时代，以制造业见长的余姚，并未站上时代风口，房价常年不涨、城市翻新滞后，在中国经济版图的影响力不如从前。 追赶的心态 余姚人崇尚的还是向外寻求发展空间，素有敢于拼搏和自主创业精神。集体下意识形成强大的心理压力，促使成年男性向外发展。

三看客群 藏富于民2019 年余姚城镇居民人均可支配收入达到 56950 元，镇“”富市穷， 作坊式 的家庭企业、小厂房，随处可见，居民手中并不缺钱。 几无投资 富裕人群往往选择上海、杭州、宁波置业投资，在本土炒房的不多，外来炒房客也少之又少，加上前几年的降价影响，仍有不少人未解套。 圈子很小“”非常典型的江浙小县城特点，即 熟人社会 要面子，买房跟“风，喜欢扎堆！买房找关系，三大姑六大婆都来跟你侃一边，然后 托关系，”“”要优惠 ，以现实自己很有人脉关系，在余姚 很吃得开 。

四看板块 孤零无靠 城东路以东，距离繁华老城芯 4 、 5 公里，发展缓慢，缺乏完备的生活服务配套，尚无成熟的居住小区。 远景太远2019 年底《余姚市古路头 - 明伟（ 0574-YY-LZ-03 ）编制单元控制性详细规划》公示，城东南出台最新规划，但是一切刚起步，从蓝图到现实尚需时日。 现实骨感 隶属主城区却被视为乡下，厂房与农房杂糅，道路坑洼，拆迁正酣，一派城市断层的破落景象非常明显。

五看蓝光 品牌强落地弱 蓝光进入浙江乃至余姚后，并未强力发声，没有较强“”有力的品牌落地动作，置业群体对蓝光品牌认知度不高，甚至有不少 误解 。 降价影响未消 蓝光和雍锦府的上一轮降价潮，引发房闹，项目营销团队、置业顾问的大批变动，缺少沟通的渠道，导致蓝光口碑受损严重。 品牌不占优势 余姚大牌云集，绿城、绿地、金茂、恒大、卓越、旭辉、众安等等大鳄纷至沓来，后来者蓝光在品牌影响力、号召力上不占优势。

六看产品 整盘定位务实89-109 平米刚需户型占比过半，整个楼盘的刚需、刚改倾向明显，并非纯粹的改善大盘。 产品不够硬核 高层户型与市场主流相差无几，从户型尺度、灰空间等方面，都没有吊打对手的硬核优势。 叠墅不足支撑 叠墅产品因其上下双叠、超大庭院、一楼套房设计具备强劲竞争力，但是 72 套叠墅不足以支撑全盘的高端定位，整体产品力不够。

海量供应一个自给自足市场 缺少人口红利 降价伤痕 失落的骄傲 几无外来投资客圈子很小 板块孤零无靠 远景太远 现实骨感 品牌强落地弱 降价影响未消 品牌不占优势 产品不够硬核 叠墅不足代表整盘“”典型的 富镇穷市“”如果还不够 深刻 的话，那么接下来从另外一个维度“”上帝的视角 再来感受一番

城西南：“”富人聚集区，学校、医院、商业等配套醇熟，路网密布，居住氛围浓郁，余姚市区绝对的 价格高地 。文体中心绿城桂语兰庭姚江中学金茂悦观庭三凤雅苑（ 1期）万达豪庭三凤雅苑（ 2期）金地澜悦兰墅公寓绿城明园恒大御澜庭万达广场成教中心学校商业地块市政公园

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