房地产行业2020新型基础设施投资解读系列报告之六：老旧小区改造驶入快车道，定位投资新方向--申万宏源-会员免费优质

1 行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 建筑装饰 建筑材料 房地产 2020 年 05 月 06 日 老旧小区改造驶入快车道，定位投资新方向 看好 ——2020 新型基础设施投资解读系列报告之六 相关研究 证券分析师 李峙屹 A0230517070004 lizy@swsresearch.com 黄颖 A0230519080001 huangying@swsresearch.com 曹一凡 A0230518110002 caoyf@swsresearch.com 戴铭余 A0230520010001 daimy@swsresearch.com 研究支持 黄颖 A0230519080001 huangying@swsresearch.com 联系人 黄颖 (8621)23297818×021-23297204 huangying@swsresearch.com 本期投资提示： 老旧小区建造年限在 20 年以上，通常面临管网设备老旧、配套公共服务缺失、缺乏环境物业管理等突出问题，居民改造意愿强烈。按照房龄进行测算，2000 年前城镇住宅总建筑面积约为75.1亿平，其中按照产权性质符合旧改范围的全国城镇老旧小区总量约为49.2亿平。按照省份进行划分，全国逾 62%的老旧小区住宅存量集中在山东、江苏、广东等10 个省份，绝对规模最高的山东、四川、江苏、河南等省老存量规模均超过 1.7 亿平。 旧改是民生基建重要抓手，20 年政策加码助力旧改进入快车道。20 年逆周期调节重要性提升，旧改成为民生基建的重要抓手，中央政策支持力度不断加码：4 月 3 日财政部明确将城镇老旧小区改造纳入专项债支持范围；4 月 14 日国常会提出全年老旧小区目标为 3.9万个，较 19 完成额增加一倍，同时在资金来源上中央财政给予补助，地方政府专项债予以倾斜，鼓励社会资本参与改造运营；4 月 17 日国常会提出要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资。我们认为，中央对旧改重视程度不断提升，特别是以资金代表的现实约束边际改善，旧改实质性推进有望加快。 资金筹措是旧改的关键问题，目前推广案例仍以财政资金为主，专项债和项目自身收益是未来来源方向。现有旧改案例中，资金来源较多的依赖财政支持，近期国常会针对旧改资金强调要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，鼓励社会资本参与改造运营。我们认为专项债和项目自身收益更有利于旧改筹资长效机制的建立，出售收益期权、拆除危房建新房等模式探讨可吸引社会资本参与弥补资金缺口。 旧改内容以基础项目为主，范围聚焦在水、电、路、气等与日常生活直接相关的基础设施改造，材料和人工费占比接近 60%。根据已公布计划省份投资情况进行测算，土建工程、安装工程（电气工程、给排水及采暖工程）、室外工程因所属区域和改造内容不同，对应投资额也存在较大差异，根据《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》案例，旧改工程中水、电、路、气等基础类项目单方造价在 327.31 元，其中人工费、材料费、机械费、工程水电费、措施费、企业管理费、利润、规费、税金占比分别为 21.88%、36.81%、2.29%、0.35%、3.76%、11.86%、7.54%、5.61%、9.91%，材料费和人工费是主要构成项，合计占比接近 60%。 建筑建议关注产业逻辑最受益装配式建筑和装饰公司：1）装配式建筑产业链，建议关注亚厦股份（装配式装修先锋，已中标浙江省第一个未来社区工业化装配式装修项目，20 年有望进入放量模式），精工钢构（立足浙江，钢结构装配式工程龙头）、鸿路钢构（钢结构产能不断投放，规模效应日益加强）、上海建工（预制 PC 装配式龙头，长三角具备竞争优势）等；2）装饰板块，建议关注金螳螂（装饰龙头，拥有设计、品牌、资金等全方位优势）、全筑股份（专注住宅全装修 20 年，最早出台该领域标准体系，并参与国家及上海市多项标准制定）等。 建材建议关注防水材料行业的东方雨虹、科顺股份、凯伦股份，涂料行业的三棵树、亚士创能，管材行业的永高股份，玻璃建议关注旗滨集团。 地产建议关注物管和品牌地产商。老旧小区改造，品牌房企和物业助力居民生活改善。品牌房企由于其先进的设计理念、标准化的制作流程，其产品力竞争优势明显。另一方面，尽管品质物业管理公司参与老旧小区的商业模式还不常见，但随着居民对于生活改善要求的逐步提高，品牌物...