2026中国酒店业市场投资与价值洞察-戴德梁行

2 0 2 6前言商业不动产是实体经济的重要空间载体，酒店业态作为其中兼具消费服务属性与不动产资产属性的核心板块，长期受重资产属性制约，面临投资回收周期长、资本占用效率偏低、融资期限结构错配、存量资产流动性不足等行业共性难题。2025 年 12 月 31 日，中国证券监督管理委员会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着我国 REITs 市场从基础设施领域向商业不动产领域实现关键扩容，酒店、写字楼、商业综合体等业态正式纳入发行范围。这一政策落地，不仅为酒店行业开辟了全新的直接融资渠道，更将从资产定价逻辑、运营管理标准、行业发展模式等层面，推动全行业实现深层次的系统性重构。为全面刻画中国酒店行业的运行现状与价值逻辑，系统研判商业不动产 REITs 背景下酒店资产的发展机遇与未来趋势，本报告以中国内地酒店市场为研究对象，基于多维度运营数据、资本交易数据与行业实践展开深度分析。在运营层面，报告以当前酒店市场运营数据为基础，系统梳理入住率、平均房价、平均每间可售房收益、经营毛利率等核心运营指标，结合重点头部城市的市场表现，剖析不同区域的市场分化特征与复苏脉络，全景呈现行业运行的整体格局与结构差异。在资本交PREPREFACEFACE2 0 2 6易层面，报告以 2023 年至 2026 年 7 月的酒店大宗交易数据为样本，从酒店档次、城市层级、服务类型等多个维度拆解交易市场的表现特征，挖掘资本流向偏好、资产定价逻辑与市场流动性规律，反映存量时代酒店资产的价值共识与分化趋势。在运营主体层面，报告选取国内外代表性酒店集团，对比分析其发展路径、品牌矩阵布局与运营管理模式，探讨品牌力与运营能力对酒店资产价值的支撑作用，为存量资产的价值提升提供实践参照。在商业不动产 REITs 专题层面，报告聚焦商业不动产 REITs 这一当前行业焦点，全面梳理已上市及申报中的酒店资产实践情况，覆盖资产关键参数、酒店类型、城市层级、土地使用期限、资本化率等核心要素，总结当前酒店资产 REITs 化的实践特征与关键参数。在此基础上，报告进一步拆解酒店资产的核心评估逻辑，并从宏观经济环境、市场运营基本面、行业供给结构等多重维度，对中国酒店行业的中长期发展趋势进行展望。本报告期待通过系统性的研究与分析，为行业参与者、投资者及相关方提供参考与借鉴。我们相信，随着商业不动产 REITs 市场的持续完善，未来将有更多优质酒店资产通过资产证券化等方式实现价值释放，推动中国酒店市场朝着更加透明化、专业化、市场化与可持续的方向稳步前行。中国内地酒店运营市场概览中国内地酒店投资市场分析国内外各大酒店品牌集团运营现状及趋势酒店商业不动产 REITs市场分析中国内地酒店估值逻辑趋势汇总目录010203040506P6P20P34P54P72P86CONTTENTS2 0 2 601中国内地酒店运营市场概览6 01戴德梁行2 0 2 67中国酒店业 ����������入住率酒店作为对宏观环境高度敏感的业态，其入住率堪称反映市场变化的核心指标⸺无论是不同档次还是不同城市的酒店，均会对外部变动作出强烈反应。2023 年后出行需求集中释放带动了入住率的大幅回升；2024 年，旅游人数继续增加，但酒定义：入住率（Occupancy）指每日实际入住房间数量与每日可供房间数量的比值。这个指标能够直观地反映出酒店的客房使用情况，是衡量酒店经营状况的一项重要指标。店供给同步扩张，入住率有所回落；2025 年，国内旅游和入境游继续增长，酒店入住率随之回升，总体回到 2023 年水平，其中，五星级酒店已略高于 2019 年的 63.7%，四星级及三星级与有限服务型酒店则仍低于2019年水平。从酒店星级来看，本轮市场恢复中五星级酒店的入住率表现相对较好，三星级及有限服务型酒店过去较为明显的入住率优势有所减弱，市场需求并未明显向价格较低的酒店集中。2023年以来，五星级酒店入住率保持小幅上升，2024 年起在不同星级酒店中居于较高水平，2025 年已略高于 2019 年水平。相比之下，四星级及三星级与有限服务型酒店入住率在2024 年有所回落，2025 年虽出现回升，但仍未恢复至2023年及2019年水平。整体来看，不同星...