2020东方博文-北京鲁能格拉斯别墅整合传播竞标案会员免费

感谢各位领导一直的信任和支持。重新接手格拉斯虽只短短一年，但对无论这个项目之前，还是鲁能集团都是相知甚深老友了，希望这份缘能再续再深。

前期策略共识

1 、五六期是完全不不同两种类型，同期销售形象落差问题：强调分区。2 、六期两种产品类型：合院带叠拼。3 、六期如何跳出市场红海海：跳出中央别墅区竞争，强化通州商务区、强化格拉斯墅区、强化德闳校区。

明鉴世界，德传世界鲁能格拉期 I 六期 明德兰庭通州温榆河 | 德闳校区 | 格拉斯墅区分案名 / 定位 /slogan

任务

2020 年货值 70 多亿六期叠拼销售为主同期五期独栋销售

领导的几个问题

1 、五期 / 六期同时销售，怎么处理理形象不不同？2 、五六期整体推广策略略？3 、全年年推广计划？4 、新媒体渠道的运用？5 、节点大型活动建议？6 、学校作为配套价值，我们怎么利利用？

归根结底，仍是五六期如何推广问题。回答这个问题之前，必需先处理理五六期推广关系

壹。五六期关系

五期：法式独栋，余 37 套（ 800-1500㎡）六期：新中式叠拼， 236 套（ 257-405㎡）同期销售

五期在标高，而六期正相反，同时六期还存叠拼与合院两种产品。两期无论从产品风格，还是量量级上看都是不不同的级别，跨度非常大，客群上也属于两种类型。

三星。单一品牌多品类。万科。多品牌拦截小米。多品类造系统生态EG.

五六期关系策略略：多品牌拦截

A。六期战役为主体，五六期并行行。

六期：更更别墅刚需且无客群沉淀，因此将是下阶段传播战役的主体。五期：价格及产品决定了了其客群的特殊性；又有前四期客群积累，因此可通过老老带新及圈层等特殊渠道营销。

两种严重不不同的产品，销售期重叠。在一个项目内， 要不不互相干扰。用区域来分即可。

B。五六期形象落差以及六期的两种产品的关系

既然前五期是西式的建筑，六期与前几期不不同，风格和产品区间都不不同，那就强调风格差异。至于六期内两种产品，用合院带叠拼，举高打低。

以审美区隔，忽略略价格差异。

关于六期推广怎么做，之前六期策略略是否应持续？我们对市场及项目做了了再次的梳理理审视。

贰。六期推广策略

格拉斯首开琅樾景粼原著北京院子二期天瑞宸章禧瑞春秋保利首开天誉保利和光尘樾观承别墅祥云赋中铁诺德悦墅优山美地主要竞争仍聚集在中央别墅区

10 万平米湖景公园 16 所国际学校、8 大 跑马场高尔夫球场名称销售情况类型面积观承别墅大家、八峰独栋、合院合院300-500㎡独栋 1000㎡祥云赋洋房及少量合院高层、合院400-500 ㎡90 ㎡高层420 ㎡合院北京院子二期尾盘。在售叠拼与独栋叠院与独院独院 305-2000㎡合院160-540 ㎡独院 430-525㎡ 84 套叠院 233-495㎡446景粼原著收官。楼王在售独院、双拼340-1000 ㎡天瑞宸章限竞房尾盘洋房、叠拼120 平洋房、195m²—382m² 全明四套房院墅293-373 平低密叠拼300-400 ㎡朝阳四居套房院墅禧瑞春秋实景现房洋房、叠墅、合院叠拼 , 合院洋房 120-140㎡叠墅 266-350 ㎡合院 450-500㎡优山美地D 区262 栋，独栋、类独栋、双拼合院独栋 520-670㎡、类独栋400 ㎡、双拼合院 500 ㎡首开天誉尾盘联排、叠拼（ 28 栋，116户）164 平叠拼300 平联排在售 270 平米样板间首开琅樾尾盘独栋、联排、叠拼（ 27 栋，221 户）平层205-230㎡ 、叠拼280-410㎡、类独栋380 ㎡、楼王 487 ㎡中铁诺德阅墅19 年年新入市。限竞洋房叠拼、合院上叠 : 220 ㎡下叠 : 314 ㎡合院 : 320 ㎡格拉斯六期叠拼、合院叠拼： 300-360㎡合院： 300 ～432 ㎡（ 50-30院子）价格合院 1700万起精装修独院 2700万 / 套1500 万起 起总户数 291 套 合院 1150万 / 套一期可售 110 起套 均价60000 万 /㎡3000 万 / 套起预计 2019 年整体交房 35 栋4500-5000 万72000 元 / 平 ( 均价 ) ，目前已售罄68924 元 / ㎡叠拼： 2000万 / 套1700~1900万 / 套叠墅 1450 万起合院 2400 万起独栋 3900 万起、类独栋 2100 万元 / 套起2200 万起、双 （现房）叠拼拼合院 2400 万 1750 万样板间起叠拼...