2020万科公园大道营销策略沟通汇报会员免费

胸中有丘壑、立马振山河

SUNTO/ / / / / /咨询顾问 | 营销代理 | 商办租售| 资产运营上韬地产顾问有限公司万科 | 公园大道2020年营销策略沟通2 0 2 0 年 4 月

CONTENTS 目 录P A R T 5上 韬 保 障P A R T 3客 户 策 略项 目 价 值P A R T 1P A R T 4营 销 策 略P A R T 2项 目 定 位本 体 梳 理定 位 理 解项 目 要 点策 略 分 析

项目价值本体梳理竞争格局项目要点策略分析古田二路古田一路（延长高架）三环线园博大道城华路汉宜铁路（高铁）城华路互通三环南路互通中学用地小学用地 地块分析：项目位于硚口古田北板块，主干道城华路（未通车）北，古田一路（未通车）以东，三环线以南，东侧紧邻蓝焰物流园区，周边道路规划完善，但目前通达性极差； 交通配套： 公共交通严重匮乏，未来公共交通可能无明显改观，但随着古田一路、城华路、三环南路打通后项目自驾车出行效率将提升； 生活配套：周边1KM范围内社区底商配套严重匮乏，但大型商业MALL齐全，1.5-3KM有中国最大的宜家荟聚，在建金银湖万达，古田凯德广场；医疗依托古田三路武汉普爱医院（三甲），教育配套仍处于起步阶段，地块旁规划小学中学用地，景观配套资源较好，西侧为武汉面积最大在建城市公园。本案为汉口大体量旧改土地包之首发地块，G3属性，未来规划可期，但现阶段城市界面滞后，2.5公里内综合配套短缺，通达性差。未来营销选址与带看通道需精细研判。

首发K1地块体量适中，刚需刚改产品为主力，新C级装标武汉首盘、大都会建筑风格。（两项硬支撑均可营造卖点） 项目：K1地块紧凑刚需刚改为主（92、102、106占比85%），大都会风格建筑，武汉新C标准第一个落地项目，国际灰美学主张，新增铺设水暖、厨房冷风等多个人性化配置； 产品：空间布局与面积控制合理，同等面积布局较竞品更为合理，同等功能面积控制较竞品更为优化； 景观：现代时尚与都会复古的对立气质相互融合的园林，都会中的公园大道高层92平三房单卫高层102平三房双卫K1-公园大道项目总平效果图园林小品示意图项目价值本体梳理竞争格局项目要点策略分析

板块竞争：本案在古田区域内面临区内竞品直接竞争，也面临同价段汉阳汉江湾的冲击，同时在外围板块，更是面临东西湖多个板块的低价冲击；板块典型楼盘供应特征存量与本案竞争强度古田存量：龙湖春江郦城美好香域花境金地悦江时代千禧城新增：武地汉樾台汉江湾壹号二期两极分化，低价毛坯与综合品质高价精装盘并存龙湖项目可能迫于压力降价出售直接竞争，重点关注龙湖（降价趋势）与美好香域花境（低价倾销压力）★★★★★汉阳汉江湾存量：保利星辰保利星河九州保利庭瑞阅江台新增：保合P（2017）129刚需刚改产品为主基于四新供应枯竭+汉阳二环内价格高企，片区可能为汉阳+汉口外溢最大承接区直接竞争，对新汉口人首置刚改构成严重分流★★★★★东西湖三店临空：近20个盘吴家山：九坤+金辉金银湖：中建、富力、华侨城、花样年等以价格驱动的刚需刚改产品为主，毛坯销售占50%以上竞争红海，降价、精装改毛坯会出现弱竞争，会对大汉口价格敏感型客户构成分流★★★★后湖/常青存量：星河2049新增：武地融创御央首府供应逐渐进入枯竭期，刚改及改善产品为主竞争相对不激烈，有提价优势以东后湖区域为主，区域跨度大，竞争关联度不大★★★汉阳四新存量：弘阳印月台兰亭大境新增：较少多为小体量四新片区供应枯竭，以江边改善产品供应为主品牌+江景资源支撑汉阳滨江价值片区供应少，竞争关联不大★★项目价值本体梳理竞争格局项目要点策略分析

项目价值板块内竞争：古田片区2020年预计推货较上年增长31万方，内部竞争明显；板块外竞争：汉阳汉江湾（交通及配套更优）推货99万方，东西湖（低价分流）近231万方本案东西湖：供应放量、低价分流后湖古田汉阳（汉江湾）汉阳（四新）古田板块 片区价格：1.36-2.05万/平 存量：21万方 2020年新增：约32万方汉阳汉江湾板块： 片区价格：1.3-1.81万/平 存量：47万方 2020年新增：52万方 竞争强度：★★★★★汉阳四新板块（不含滨江）...