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大华 · 市桥项目定位初案广东中原地产代理有限公司

方 案 框 架REPORT’S FRAMEWORK 一、市场机会点二、客户定位三、项目分析四、营销执行五、团队介绍

政府公共设施投入度低，周边 5 公里范围内规划利好、配套不足；医疗、生活、教育、商业配套主要集中在市桥地铁站周边，距离本地块约 3km ；市桥本地块联邦工业城莲湖工业区大板工业区海伦堡创意园北海村大平村大富村目标难点 1/3区位条件无优势，价值吸引力不足

目标难点 2/3量价难兼得，价格天花板明显两年涨幅超 100% ，从网红销冠，到开盘去化三成2016 年全市 TOP3 ，均价 2万2017 年上半年售罄，全市 TOP5 ，均价 3 万 2018 年 6 月，时隔一年，祈福缤纷汇二期产品开售，产品为 28-168 ㎡单间至四房，开盘折后价约 4.5 万。 开盘当天去化不足 3 成。 后续价格逐步回到 4 万以内水平，缓慢去化。2018 年二期开盘，均价 4.5 万，去化缓慢近三年番禺区标杆项目之一，祈福缤纷汇，两年间涨幅超 100% ，从网红销冠跌落神坛；

 拼区位——本项目位于市桥边缘版块，属新兴板块，区位优势不明显 拼价格——项目地价看齐附近二手价格，销售目标价与板块标杆项目看齐目标难点 3/3地价看齐周边二手，预期售价与标杆看齐二手项目一手项目本项目

报告三大核心问题—— 高价格市场标杆价格，如何让市场接受？High Price——How to let the market accept the benchmarking price——快去化主打哪里的客户？如何精准快速导流目标客户Fast Marketing——Where are the customers and how to attracts them——政策应对面对广州各种限制楼市政策，营销如何突围？Coping Strategies——How to break through the property of wage restraint present

市场机会点分析番禺传统核心板块，未来片区有一定的利好区位六大机会点“市桥板块多年无新盘供应， 老破”小 众多，客户换房需求大客群“”多区 解限 ，中心城区房产价值更高政策未来番禺区供应量大，但市桥区域仍缺货，且普遍新拍地块价格较高竞争百强大华，收入广州品牌迎合市场及客户需求的主流产品稀缺咬合复式产品产品

“”项目所处的市桥西板块，是市桥重点打造的 一河两岸 范围以及旧改重点区域。借力城市更新进程，未来发展潜力巨大。微信公众号：地产全案项目机会点 1/6——“”一江两岸 市桥新城，未来发展潜力巨大本项目大平村改造39.85 公顷“”市桥 一河两岸 打造范围大富村改造10.64 公顷

番禺区一手住宅成交供不应求，近一年供应 80 万㎡，成交 94 万㎡；二手交投量近万套，领跑全市，客户购房需求量非常大。项目机会点 2/6—— 一手成交供不应求，二手交投量领跑全市2019 年1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10月11月12月2020 年1 月2019 年1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10月11月12月2020 年1 月上市量（万㎡）002.33.415.49.74.18.913.47.13.84.87.2成交量（万㎡）9.24.99.77.28.25.68.97.710.56.75.64.25.3成交均价（元/㎡）29545289602732524851293313211731127326153206932028300513312131314048121605000100001500020000250003000035000近一年番禺区商品住宅供求量价月度走势

2019 年下旬开始，佛山、花都、黄埔、南沙等城市或区域陆续放松购房政策；相对而言，中心城区房产因为稀缺，而价值更加凸显；项目机会点 3/6—— 外围解限，中心区域价值凸显

根据不完全统计，番禺区近两年将有超 10 个新项目入市，其中不乏高地价项目，预期楼价上涨有较大空间；而新入市项目中，与本项目形成直接竞争的项目不多，竞争可控；项目机会点 4/6—— 番禺未来供应量大，主要为高地价项目地块项目名称住宅规模未来供应占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）住宅（套）市桥沙头街丹山村项目碧桂园星钻5.125.6880碧桂园、思科新造项目思科智慧城14.5632000广州地铁钟村街汉溪村项目待定5.8293000广州地铁陈头岗车辆段项目品秀星瀚24594378石楼汽车小镇项目待定31601771中铁建新光快速旁项目中铁建花语岭南2.47.4-电建市桥西...