中泰证券城投与土地ZHONGTAISECURITIES证券研究报告/固定收益专题报告2021年11月2日分析师:周岳投资要点执业证书编号:S0740520100003城投公司与土地的关系主要有以下四种:1)城投公司直接负责土地平整电话：级联代建模3)城投公司获得土地增资,Email: zhouyue@r.qlzq.com.cn联系人:缪雪阳电话:Email:相关报告请务必阅读正文之后的重要声明部分
中泰证券ZHONGTAISECURITIES固定收益专题招生内容目录......-3-二、城投与土地开发................-.不v土储相关制度梳理-5-3.一级开发业务模式介绍-7-三、1.政府直接注入土地资产2.规范土地注入3.违法违规注入土地资产.............、城投与房地产开发.....1.商业地产开发...................2.保障房建设...............3城市更新业务.......五、城投与土地融资..............22、土地资产融资方式......-22、土储业务融资变化..-23四、土地开发、土地融资、土地资产对城投的影响.......-271.土地开发对城投的影响..-27.2.土地资产与土地融资对城投的影响.....-28-3.土储融资被限制对城授的影响…-28五、城投与土地市场.......................-1土地收入是地方时政收入的重要求源.2-2.土地市场降温对城投公司的.影.....30六、总站....................................35-
中泰证券ZHONGTAISECURITIES固定收益专题报告在中国现有的土地财政体系和政府投融资模式下,城投公司与土地存在千丝万缕的联系。本文对城投与土地的关系进行梳理，以供投资者参考,、城投与土地的关系在地方经济发展与相互竞争的过程中,地方政府或相关载体会举借债务进行大量基础设施建设,提高地区生活和营商环境,再通过经济发展后带来的税收和土地增值收益偿还前期债务。这种通过土地增值平衡预算内短期无法平衡的基础设施投入资全就是通常所说的土地财政。而在此过程中,城投公司起到了非常重要的载体作用。城投和土地紧密结合是最近二三十年各地城镇化进程中非常普遍的特征。城投和土地的关系还收器机据政策的不同,经历过上储模式、政府购买模式、代建模式参与房地产开发房地产开发分为商业性地产开发与公益性项目建设。城投公司可以通过公开市场"招拍挂”拿地,直接从事商业性房地产开发建设:政府划技用地可以用于保障房、安置房项目建设:也有城市更新项目建设班及城投一二级联动开发,其中拿地环节有公开市场"招柏柱"定向"招拍挂?(可以设置条件、指定主体)、协议出让以及补缴价款等多种方式。上地资产主要有三种方式:一房款或注入土地(生地储备地、熟地,划拔地成出让地),股权等形式对城段公司进行资产性支持二是新增划拔土地,按照最新政策要求,划拨用地仅限于公益性项目建设;三是城授公司公开竞地获得出让用地。前两种方式可认为是政府对城授注入土地进行增资。出让用地可以办理抵押融资,而划拨用地若要用于转让、出租、抵押，需要补缴土地出让全进行土地性质变更。行业的快速发展,地方土地出让收入不断攀升,2007年之后,国家将全部土地出让收入纳入地方政府性基金预算管理。土地出让收入已成为地方政府重要的财政收入来源,土地市场的景气度也会在很大程度上影响区域内城投公司的偿债能力。请务必阅读正文之后的重要声明部分
中泰证券ZHONGTAISECURITIES固定收益专题报告图表1:城投与土地的主要关系土地一级开发业务土储职能委托代建城投与土地的主要:参与房地产开发关系招拍挂商业性地产保障房建设政府划拨棚改旧改-二级联动开发土地财政土地增资、抵押融资来源:中泰证券研究所整理二、城投与土地开发心模式向代建模式转变的根源。此部分将从土地储备实质、土储制度变迁、一级开发业务三个方面进行介绍。1．何为土地储备土地储备"是指县级(会）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为,土地储备由纳入国土资源主管部门(现为自然资源部")名录管理的土地储备机构负责实施。1)征购环节:土地储备机构取得土地的过程,包括新增用地的征收和存量城市土地的收购、置换、回收2)储备环节:土地储备机构将收购集中起来的土地(生地或毛地)进行开发和再开发，通过拆迁、平整、归并整理和基础设施的配套建...
