超级镇营销启示录吴樾东方项目整合推广传播思考
梅村 典型超级镇市场
面子问题就是本质问题超级镇的市场现象一
经验谈--温州的边缘小镇碧桂园·天玺面子问题可以让房价高达21000也可以让一块大理石引发一场风波
超级镇的市场现象二关注产品多过关注环境
经验谈--天宸府我们以为“河岸公园”值钱塘下镇的人不认同
超级镇的市场现象三跟风热市非理性热淡市非理性淡市场好的时候，天玺突破两万市场冷的时候，天宸府1万6，却陷入集体观望
超级镇的市场现象四非大城市逻辑 大城市式营销 必然水土不服重地推 重活动 重户外线上立形象 线下真销售老带新+活动拉客 促销助进转化
前期回看
就文化讲文化，缺讲“文化面子+高端形象”海边的人不向往海，北方人不向往雪当竞品都在讲吴文化的时候，如何激发梅村人的身份意识，心理认同，地位骄傲才是关键1
2费用有限，产品价值未深挖与深度传播推广上，常规区域与园林解读为主，产品真正于竞品PK的价值亮点没能体现出来,户型体验缺乏引导,基本依赖于客户现场的个人体验,而产品现场客观体验又存在一定不足.
3淡市之下,调价促销,影响市场信心降价动作,会影响并缩窄“老带新”渠道，并波动业主信心导致老业主不太敢推介项目给周边好友。
4客户集中于梅公馆买家+刚需客整个前期打法就是肉搏战,拼地段\拼价格\拼渠道面没能打出项目溢价值,当渠道客源与强地缘客消化差不多后,项目销售逐步接近瓶颈.市场没有真正打开.
2019机遇
1、市场回暖，中海调价，减少分流压力2、保利操盘，新的资源引入，有机会成为焕新价值的引子，让市场重新认识本案！
2019营销工具组合广告：树形象面子案场：销售逻辑大过天转化：促销手段活动：到访引爆
项目价值逻辑
为什么留在/选择梅村？
一、为什么留在梅村？从“被分流”到“导流”，凭什么？——被忽略却意义重大的地铁--4号线&5号线
梅村从此融入：无锡的黄金环线
由地铁带来的土地平权梅村从此摆脱“自给自足”的状态，加入了无锡主城格局无锡东站无锡中心区金匮公园梅村
对梅村人而言，区域信心就是天生的购买理由对周边鸿山等无地铁区而言，我们具有强大的吸引力！而对于中海项目，我们也有区域背书于之PK！
梅村名校全无锡有名，孩子的未来怎能忽视对周边鸿山项目而言，留在梅村的理由,教育也是重大的考量！因为房价离开梅村,这决定可能影响孩子的一辈子!
双地铁区无锡能有几处?出行方便+升值最前景+教育+熟悉的生活圈有什么理由不留在/来到梅村?
用“全无锡的新闻”激发梅村人的骄傲与动力重新解读梅村+地铁利好解读核心结论：强化“梅村信心”
二、为什么选择项目？
鸿坤·理想湾路劲·梅都府吴樾东方智能化园林品牌/品质价值核心标签地段教育纯洋房低价格不限购大盘规划
现象
机会放大健康智能系统可以实现差异化和溢价1、超越梅都府2、教育改善客：何为终极置业3、健康+品质的实实在在的卖点
系统化输出保利 “四大管家”健康智慧系统健康管家舒心管家智慧管家灯光管家归家系统一键离家24小时贴心护家新风系统除湿系统畅饮系统光音系统海绵系统便接系统呵护系统收纳系统智能门锁一键报警智能信报箱二维码访客电子围墙系统车辆识别系统
三进院`九境园 园林体系，致敬梅里园林破局点
前庭庄严礼序，造就归家仪式名显威仪，尽显家族门风中庭中庭格局，沿袭中式传统含蓄内秀，不失尊邸气韵内庭枯山之水，彰显美学意境师法自然，尽显天人和谐
社区大门：堂前燕一重境二重境中轴景观：山水境三重境中轴水景：镜中月
四重境松景：松月台五重境花景：咏梅阁六重境花园：上林苑七重境运动乐园：拾趣园八重境中景走廊：听岚台九重境竹林景观：林中院
三、为什么选择产品？突破产品力，让产品不普通与竞品相比，本案产品的核心突破点？
本案户型更薄，更通风，更对流对流通透PK
本案户型比梅都府多一个开间朝南，阳台更宽采光面PK
本案高层无遮挡视野比梅都府更为开阔视野PK
1、我们的98，性价比远超梅都府952，买梅都府的95，总价可以买我们的1163，买梅都府的130，总价可以买我们的叠墅性价比PK
这是比梅都府洋房更舒适的高层
面子&文化资产
讲文化用文化讲面子讲故...
